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前11月業績完成率分化加劇,有房企率先調低2021年增速

每日經濟新聞 2020-12-09 22:47:17

房企已經到了增速換擋期。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

進入12月以來,房企陸續公佈前11月的銷售業績。在全年業績出爐之前,前11月的業績就像“摸底”考試,各家房企在2020年表現如何,已初步有了答案。

值得注意的是,受今年疫情影響,房企在年度業績完成率方面的分化進一步加劇,部分房企完成全年目標壓力加大,甚至已有頭部房企主動調低2021年的業績增速。

據克而瑞統計,在年內設定了業績目標的36家規模房企中,截至11月末超六成房企的目標完成率達到90%以上,但同時也有近三成房企的目標完成率在85%~90%之間,另有5家房企的目標完成率尚不及85%。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為,房企已經到了增速換擋期,能做到減速增長的已經是優質企業,很多企業能保持穩定增長都很不容易。有房企率先調低增速目標,對應的相應結轉就也會降低。現在主動調低肯定會影響股價和估值,但這相當於提前釋放利空、拉長消化期。

有頭部房企率先調低明年增速

目前,已有保利發展、世茂集團、龍湖集團、新城控股、陽光城、旭輝控股、金科集團、龍光集團、美的置業等多家TOP30房企公佈了今年前11月的銷售業績。

其中,保利發展前11月銷售額達4630.4億元,同比增長10%;世茂集團前11月累計合約銷售總額約2628.1億元,同比增長15%;龍湖集團前11月合約銷售2428億元,同比增長約9%;綠城集團前11月累計合同銷售金額2310億元,同比增長34%;龍光集團前11月實現合約銷售額1086.8億元,同比增長達34.5%。

而曾位居TOP10行列的新城控股,前11月累計合同銷售金額約2199.08億元,比上年同期下降10.81%。

實際上,據億翰智庫統計,2019年TOP10房企的年度業績同比增速平均值約為15%,已經比2018年的35.4%大幅縮水超過20個百分點。而據多家機構預測,2020~2021年,房企整體業績增速將繼續呈下滑之勢。

值得一提的是,前11月銷售業績位居行業第8名的世茂集團於12月4日發佈公告,公佈根據目前市場情況及本公司初步預期,集團2021年合約銷售額將比2020年增長超過10%以上。

克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者,世茂集團預期2021年增長10%以上,比預期下調了10個百分點,是一個頗有信號意義的消息。“房企的負債增速被控制,對應的銷售規模增長也隨即被控制住。可以預期,明年房企的拿地速度也會下滑。”

房企負債規模的上限決定了其銷售增長的上限,伴隨“三道紅線”融資新規的推行,開發商新增有息負債規模將被卡住上限。這意味着,在週轉率不變的情況下,房企銷售規模的增長很容易見頂。“從這一點看,不踩線的房企將在未來競爭格局中處於更有利的位置。”張波指出。

當彎道超車的窗口關閉,玩家們就只能在同一個“直道”上競爭。未來房企的信用擴張和高槓杆將被嚴格管控,行業的穩定性將會大幅提升。開源證券也指出,“三道紅線”融資新政推行後,可以預見的是,行業格局將更加穩定。

易居中國執行總裁丁祖昱甚至直言,“三道紅線”之下房地產進入“不增長時代”,很難再有規模上的大躍進增長。

房企年度目標完成率分化加劇

就年度目標完成率而言,規模房企間的分化進一步加劇。

克而瑞統計顯未,截至11月末,在年內設定了業績目標的36家規模房企中,超六成房企的目標完成率達到90%以上。其中,恆大、金茂、濱江、越秀、時代5家房企在11月提前超額達成了全年目標。

與此同時,有近三成房企的全年目標完成率在85%~90%之間,另有5家房企目標完成率低於85%。總體來看,今年在疫情影響下,部分房企完成全年業績目標有一定壓力。

克而瑞表示,四季度以來,房企雖然加大供應和營銷力度,但目前市場整體的去化壓力仍然較大。在今年最後一個月,房企仍需加緊供貨、加速去化,衝刺全年目標。

“今年不少房企定的目標其實是比較激進的。疫情之下全國的房地產銷售只增長了5%左右,有些房企定下增長10%以上的激進目標,或將面臨無法完成的命運。”張波直言。

實際上,據克而瑞數據,11月份TOP100房企實現銷售(操盤金額)12025.8億元,同比增長21.4%,環比小幅上升5.1%。但目前市場實際的去化率水平承壓,百強房企單月同比增速自8月份以來持續回落,部分房企完成全年目標有一定壓力。

“很多房企會降速,但優質房企反而會增速。”張波表示,隨着行業集中度不斷提升,未來預計20%的房企最終會佔據60%以上銷量。同時,隨着房地產投資屬性減弱,大型房企因為口碑等因素,會有更強勢的市場地位。另外,土地儲備率、開發情況比較好、財務狀況比較好的房企,會更具競爭實力。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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