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房貸暫停申請或暫停發放?每經記者實探北京多家銀行房貸,有的額度偏緊有的額度充足

每日經濟新聞 2021-05-09 14:54:12

● 場景1:

記者:聽説房貸近段時間暫緩發放了?

農行北京中關村支行工作人員:不是啊。這又不是年末,你説是沒有額度放不出來,現在不應該啊,各家銀行都在放貸啊。

● 場景2:

記者:二手房房貸暫緩發放?

北京銀行通州一支行個貸人員:沒有這事呀。只是有點緊,不太好辦。

問:怎麼講呢?

答:就是新的政策要求限制房地產方面的貸款數額,所以現在比較緊。

● 場景3:

記者:二手房貸款下不來?

北京農商行通州某支行個貸部:我們額度充足,可以做貸款。

每經記者 張壽林    每經編輯 易啓江    

近日,建行深圳分行首套房貸款利率上調15BP、二套房貸款利率上調35BP,背景是“為貫徹落實‘房住不炒’,促進深圳市房地產市場平穩健康發展,支持居民合理購房需求。”

這一行為再次引發圍觀,大家關心其他地區、其他銀行接下來是否紛紛效仿,猜測房地產市場還會出現哪些變化。

今年以來,關於房貸,市場上常有山雨欲來風滿樓的氣息,此時此刻,各銀行房貸審批和發放究竟有哪些變化?房貸工作人員又有怎樣的説法?對此,《每日經濟新聞》記者連日來走訪了北京地區多家銀行網點,向業務人員瞭解最新情況。

實地走訪銀行網點 每經記者 張壽林 攝

政策多維度收緊房地產資金流,穩房價用力正酣

去年下半年以來,政策顯示出收緊房地產市場發展的決心,先是提出“三道紅線”要求。2020年8月,人民銀行、住建部召開房企座談會,約談12家房企,傳達設立房企融資“三道紅線”:房企剔除預收款後,資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,現金短債比小於1。政策從企業財務槓桿上劃定界限,限制其激進融資。

除了從房企一端作出限制外,政策進一步從銀行端約束房貸。2020年末,央行、銀保監會聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,自2021年1月1日起實施。

這一通知將房地產貸款集中度管理劃為5檔。第一檔,中資大型銀行房地產貸款佔比上限為40%,個人住房貸款佔比上限為32.5%;第二檔,中資中型銀行房地產貸款佔比上限為27.5%,個人住房貸款佔比上限為20%;第三檔,中資小型銀行和非縣域農合機構房地產貸款佔比上限為22.5%,個人住房貸款佔比上限為17.5%;第四檔、第五檔的銀行,相應上限更低。這從房貸總量上對房產予以約束。至此,房地產市場已在多個環節設立關卡限制資金流入。

對於這一套組合拳,政策層也透露了背景考慮。2020年底,中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清的署名文章《完善現代金融監管體系》提到,上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關。目前,我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以説,房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

在此情形下,各城市頻出招數,強力落實“房住不炒”的定位。今年2月,深圳建立二手住房成交參考價格發佈機制,由深圳市地產和建設發展研究中心定期發佈。此外,各地集中開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查,將於5月31日前完成排查工作。

總體來看,穩房價目前用力正酣。

部分銀行額度充足,正常貸款也正常還款

每日經濟新聞記者在北京地區走訪中瞭解到,部分銀行房貸額度今年較之以前偏於緊張。北京農商行一網點大堂經理告訴記者,目前二手房批下來的額度不太高。“因為現在房貸要求比較嚴。一般首套比較好一些,二套不太好批,能貸下來,額度也比較小。”

持類似看法的還有北京銀行一支行個貸經理,他向記者表示,二手房房貸暫停倒是沒有,只是額度有些緊張,不太好辦理。換句話説,就是房貸申請需要排隊。至於排隊時間,他表示,“這個説不準,取決於別人還貸多不多。”

關於房貸額度緊張一説,北京銀行另一位支行負責人向記者表示,目前確實有這樣的趨勢,主要是增量和增速上,二者均受到限制。

不過,北京農商行的個貸經理卻持不同看法。“我們額度很充足,可以做貸款。”他説,如果資料齊全,審批一般5個工作日,審批後便是過户,期間還涉及交首付,過户之後將房產證送至銀行,銀行辦理抵押,一般三個工作日之後便可放款。“這就是銀行所需要的時間”,他説。

數據來源:國家統計局

不過,對於部分受訪的大中型銀行,不存在額度緊張的問題。

建設銀行東四支行工作人員表示,房貸申請、放款都正常。“如果是公積金貸款的話,差不多兩個月左右,和以前差不多。如果是商貸的話,差不多兩到三個星期左右,(與之前)沒有什麼區別。”他還稱並未感受到額度緊張,“都正常,客户也並沒有減少。”

針對貸款發放是否放緩的問題,農行中關村支行信貸部人士表示,“政策是管得嚴,這是屬於客户經理前期調查的要求,但是在放款上沒有什麼問題。”至於貸款需要排隊,該人士的迴應是:排隊是肯定的,因為審批需要時間。不是説,您報上來了就會馬上辦,因為前面壓了很多,都在排着。這是審批流程的問題。

不過他也糾正,這和之前差不多,不是説近期才如此。“每個環節,對我們要求都是有時限的,比如説第一個環節,時限給你兩天,就不可能超過三天、四天。超過三天,不用你催,我們上端就催我們了。”

工行個貸部門工作人員也表示,並不存在房貸暫停申請或者暫停發放的事情。“誰説不能申請,正常啊?正常辦理、正常批,正常辦貸款,也正常還款。”

在民生銀行北京分行信貸人士看來,只要材料合規,就不存在會否申請不到的問題,並沒有收到通知要求暫緩發放。

類似的回答也來自郵儲銀行消費貸款人士,對方表示並未聽説暫緩發放房貸的事情。

相對於廣州、深圳上調利率,北京地區房貸利率仍按兵不動。記者走訪瞭解到的情況是,銀行人士一致表示,北京地區首套房利率5.2%,二套房利率5.7%,各家銀行統一這一水平,今年以來一直未變。

“您拿不到基礎利率,北京市房貸政策要求,也不允許給您基礎利率,是有上浮的。這個上浮,不是我們一家上浮,所有的銀行都上浮。”農業銀行信貸人士説,統一都是首套在基礎利率4.65%基礎上調升55個點,二套上浮105個點。

工行信貸人士進一步解釋,有的人徵信或者一些條件不夠,只會上浮得更多,不會比這少。“大部分都是5.2%或者5.7%。如果徵信或其它哪方面稍有問題的話,只會比這高。”他説。

同一城市,房價上漲壓力與去庫存壓力並存

今年以來,北京地區以更大力度調控房價。4月中旬,北京市在義務教育入學文件中首次提出“以多校劃片為主”,並規定“多年一學位”鎖定房產交易週期,客觀上為學區房降温。

而在3月末,北京地區發佈的本年度第一批次商品住宅用地出讓公告,對項目首次引入了房屋銷售價格引導機制。官方説法為:未來上市房價作為重要政策工具之一,由過去預售環節引導前置到土地出讓環節,按照區域土地級別,結合區域近三年在售新建商品住房價格綜合測算區域房價,研究每一地塊房屋銷售價格指導意見,並在公告期對外告知,開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾。

業內人士分析,此舉通過穩地價、穩房價,進一步實現穩預期,預期北京未來較長時間內房價仍然穩定在一個合理區間內。

根據國家統計局公佈的2021年3月份數據,北京房價指數同比上漲3.6個百分點,環比上漲0.2個百分點。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長,緯房研究院首席專家鄒琳華分析,2021年第一季度,一二線城市房價漲速要顯著快於三四線城市。在一線和熱點二線城市房價相對較快上漲同時,還有一些二三四線城市仍在下跌。

他還指出,熱點城市的房價上漲,往往以重點學區的上漲為先導。由於城市內部的房價分化,對城市房價的漲跌已比前更難以判定。以北京為例,2021年3月海淀同比上漲11%,而副中心的通州還同比下跌0.7%,呈現冷熱不勻的局面。  

鄒林華團隊根據大數據房價同比監測,結合相關統計數據分析認為,一線城市中,深圳上漲最快,上海房價上漲較快,廣州緊隨其後,北京穩中有升。一線城市尚未全面快速上漲。

未來房價走勢又將如何?鄒林華上個月預測,如果相對寬鬆的貨幣環境不發生逆轉,一線和熱點二線城市的房價上漲可能還將持續一段時間,並可能會擴散到更多的二線城市。漲得最早最快的城市,房價漲勢可能會被調控政策強力遏制,但其它一二線城市房價仍可能上漲。

不過他補充説,在當前經濟環境下,全球經濟未完全從疫情中走出,經濟增長的不確定性較大,房價結構性上漲演變成全面上漲的可能性還較小。

此外,由於住房市場分化嚴重,即使同一個城市,房價上漲的壓力與去庫存的壓力也會同時存在。

封面圖片來源:攝圖網

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